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Separa uso, propiedad, deuda y gastos
Divide el acuerdo en cuatro planos y evita obligaciones que no querías asumir. El uso permite vivir en la casa, pero no cambia por sí mismo la propiedad ni la deuda.
La atribución de la vivienda puede acordarse en mediación o decidirla un juez. Aunque existan hijos menores y se atribuya el uso a uno de los progenitores, la hipoteca y la titularidad siguen rigiéndose por sus propios documentos.
Distingue lo que regula cada pacto
Plano Qué debe decir el acuerdo Qué no cambia por sí solo Uso Quién ocupa, desde cuándo y hasta qué fecha o condición La propiedad Propiedad Porcentaje de cada titular y futura adjudicación o venta La deuda bancaria Hipoteca Quién paga, cuánto, cuándo y cómo se compensa La responsabilidad de ambos ante el banco Gastos IBI, comunidad, suministros, seguro, derramas y reparaciones Las obligaciones fijadas por ley o contrato
Un pacto privado entre cónyuges no obliga al banco a liberar a quien firmó el préstamo. Si ambos son prestatarios, la entidad puede reclamar la cuota completa a cualquiera, aunque internamente pague solo uno.
No pactes que alguien “se queda”
Indica si existe uso temporal, alquiler entre copropietarios o adjudicación de propiedad. “Se queda en la casa” admite interpretaciones incompatibles y puede bloquear una venta posterior.
La atribución del uso permite vivir en la vivienda, pero no transmite la propiedad ni sustituye una novación hipotecaria aceptada expresamente por el banco.
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Escribe cláusulas que puedan comprobarse
Fija importes, fechas, responsables y justificantes antes de aceptar el acuerdo. Cada obligación debe poder verificarse sin discutir qué quiso decir cada parte.
Una cláusula útil identifica quién paga, cuánto, cuándo, desde qué cuenta y qué prueba entregará. Separa consumos diarios, conservación del inmueble, impuestos, comunidad, seguro, derramas y préstamo.
De promesa imprecisa a pacto comprobable
Frase que crea conflicto
Frase que permite verificar
Añade siempre cuenta de pago, recibo y plazo de subsanación.
Corrige las frases que esconden riesgo
Para una venta, fija tasación, precio inicial, rebaja permitida, visitas, agencia, plazo y salida ante el bloqueo. Un acuerdo debe prever un requerimiento escrito y la vía aplicable si alguien no coopera.
Antes de firmar, reunid y conservad una copia del título de propiedad o nota simple, escritura de hipoteca, últimos recibos del préstamo, contrato de alquiler si existe, recibos de IBI, certificados o liquidaciones de comunidad, información sobre derramas aprobadas, póliza de seguro y facturas de reparaciones relevantes. Guardad también los correos, burofaxes y mensajes en los que se concrete una propuesta o se comunique un impago.
Estos documentos permiten comprobar si el acuerdo refleja la situación real: por ejemplo, una parte puede asumir la comunidad ordinaria sin saber que ya hay una derrama aprobada con vencimiento próximo.
Adapta el pacto a hipoteca, alquiler o venta
Elige cláusulas distintas según la relación real con la vivienda. Un mismo modelo no sirve para una copropiedad hipotecada, un alquiler o una venta pendiente.
Si ambos firmasteis la hipoteca, el banco puede reclamar la cuota completa a cualquiera. No confundas el reparto interno del pago con una liberación formal del préstamo.
Si ambos figuráis en la hipoteca
Pactad el pago interno, pero pedid al banco información sobre novación, subrogación o liberación de deudor. Sin aceptación de la entidad, quien sale de casa continúa vinculado a la deuda.
Si hay alquiler o venta pendiente
En alquiler, identifica arrendatario, renta, fianza y comunicación al propietario. Para vender, fija valoración, plazo, gastos, llaves y responsabilidades por reparaciones mientras se anuncia el inmueble.
⚠️ No aceptes una adjudicación futura como si liberara la hipoteca: solo el banco puede liberar formalmente a un prestatario.
No todos los conflictos de vivienda exigen el mismo reparto. En una comunidad de propietarios, conviene separar la comunidad ordinaria de las derramas y comprobar quién figura como propietario frente a la comunidad, aunque otra persona use el inmueble. Entre copropietarios, el pacto debe regular el uso, las visitas, las reparaciones necesarias y la salida mediante adjudicación de propiedad o venta de vivienda.
En una compraventa pendiente, deben fijarse arras, cargas, documentación, fecha de firma y consecuencias de no comparecer. En alquiler, además de renta y fianza, importa respetar quién es arrendatario frente al propietario y cómo se notificará cualquier cambio.
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Resuelve tus dudas
¿Se puede modificar un acuerdo de divorcio?
Sí, si cambian de forma relevante y estable las circunstancias que justificaron las medidas.
¿Qué pasa si no se cumplen los acuerdos de divorcio?
Reúne pruebas y requiere el cumplimiento por escrito; un convenio judicial puede ejecutarse.
No. Solo el banco puede liberar expresamente a quien firmó como prestatario.
¿Quién paga el IBI y la comunidad tras el divorcio?
Debe indicarlo una cláusula expresa, diferenciando IBI, comunidad ordinaria y derramas.
¿Qué no hacer durante el proceso de divorcio?
No dejes de pagar unilateralmente cuotas esenciales ni firmes renuncias sin asesoramiento.
No. Facilita acuerdos voluntarios, pero no sustituye al juez de familia.
¿Cómo se vende una vivienda compartida tras el divorcio?
Fijad valoración, precio, plazo, gastos y actuación ante la falta de firma.
Prueba lo pactado, pero puede requerir escritura o aprobación judicial para ejecutarse.
Lo esencial: el uso de la vivienda, la propiedad y la hipoteca son planos distintos. Lo esencial: cada pago debe tener responsable, importe, fecha y justificante. Lo esencial: una venta exige valoración, plazo y salida ante el bloqueo. Lo esencial: el acuerdo privado necesita una vía adecuada para ganar eficacia ejecutiva. Lo esencial: ante coacción, violencia o deuda urgente, prioriza protección y asesoramiento jurídico. El acuerdo no termina con la firma: fijad una revisión en una fecha concreta y un sistema sencillo de seguimiento. Por ejemplo, cada parte puede enviar antes del día 10 los justificantes de hipoteca, IBI, seguro o comunidad a un correo designado; si falta un pago, el requerimiento escrito debe indicar la cantidad, el concepto y un plazo razonable para subsanar. Si cambian circunstancias relevantes, como pérdida de ingresos, venta de la vivienda, fin del alquiler o una derrama extraordinaria, las partes pueden negociar una modificación por escrito.
Cuando el pacto esté incorporado a una resolución judicial o formalizado con fuerza ejecutiva, el incumplimiento puede permitir acudir a la vía de ejecución correspondiente.
Lecturas adicionales
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